Korte samenvatting: Het verschil tussen een eerste en tweede hypotheek zit in de juridische rangorde op het onderpand. De eerste hypotheekhouder krijgt voorrang bij verkoop; de tweede komt pas daarna aan bod. Daardoor kent een tweede hypotheek doorgaans een hogere rente. Een tweede hypotheek kan alleen worden gevestigd met toestemming én medewerking van de eerste hypotheekhouder.
Wie een vastgoedfinanciering afsluit, komt al snel de termen eerste hypotheek en tweede hypotheek tegen. Het verschil tussen die twee bepaalt hoe een geldverstrekker tegen het risico aankijkt, welke rente doorgaans wordt gehanteerd en welke positie de financier heeft als het misgaat. In dit artikel leggen we uit wat beide vormen inhouden, hoe ze zich tot elkaar verhouden en in welke situaties ze voorkomen.
Wat is een hypotheek juridisch gezien?
Een hypotheek is geen lening, maar een zekerheidsrecht. De lening is de financiële verplichting; de hypotheek is het recht dat de geldverstrekker krijgt op het onroerend goed als zekerheid voor terugbetaling.
Concreet: als een geldnemer zijn lening niet terugbetaalt, mag de hypotheekhouder het onderpand verkopen om de schuld te voldoen. Dit is geregeld in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek. De hypotheek wordt vastgelegd bij de notaris en ingeschreven in het Kadaster.
Het woord "hypotheek" wordt in het dagelijks spraakgebruik vaak gebruikt voor de hele combinatie van lening plus zekerheidsrecht. Voor het begrip van eerste versus tweede hypotheek is het zinvol om die twee even uit elkaar te houden.
Wat is een eerste hypotheek?
Een eerste hypotheek is het zekerheidsrecht dat als eerste is gevestigd op een bepaald onderpand. De geldverstrekker met de eerste hypotheek heeft de zogeheten eerste rang in het Kadaster.
Bij een eventuele executoriale verkoop, bijvoorbeeld omdat de geldnemer niet meer aan zijn verplichtingen voldoet, wordt de opbrengst eerst gebruikt om de schuld aan de eerste hypotheekhouder af te lossen. Pas daarna komen eventuele andere schuldeisers in beeld.
Die voorrangspositie maakt een eerste hypotheek voor een geldverstrekker relatief minder risicovol dan een tweede hypotheek. Dat vertaalt zich doorgaans naar een lagere rente.
Wat is een tweede hypotheek?
Een tweede hypotheek is een hypotheekrecht dat wordt gevestigd op een onderpand waar al een eerste hypotheek op rust. De tweede hypotheekhouder heeft tweede rang.
Stel: een woning is € 600.000 waard. Er rust al een eerste hypotheek op van € 400.000. Bij een tweede hypotheek van bijvoorbeeld € 100.000 ontstaat de volgende situatie:
- Eerste hypotheekhouder: heeft voorrang op de eerste € 400.000 (plus een opslag voor achterstallige rente en uitwinningskosten).
- Tweede hypotheekhouder: krijgt pas iets uit wat daarna overblijft, tot maximaal € 100.000 (eveneens vermeerderd met een opslag voor rente en kosten).
- Geldnemer: ontvangt eventuele restwaarde
Het risico voor de tweede hypotheekhouder is dus groter: als de opbrengst bij verkoop tegenvalt, blijft er mogelijk te weinig over om de tweede hypotheekhouder volledig te voldoen. Dat hogere risico vertaalt zich vrijwel altijd naar een hogere rente.
In de hypotheekakte wordt naast de hoofdsom altijd een opslag opgenomen voor achterstallige rente, boeten en uitwinningskosten. Deze opslag verschilt per geldverstrekker en bedraagt doorgaans tussen de 35% en 45% van de hoofdsom.
Wanneer komen tweede hypotheken in de praktijk voor?
Een tweede hypotheek wordt meestal ingezet wanneer de waarde van het onderpand ruimte biedt voor aanvullende financiering, maar de eerste hypotheek niet wordt herzien of overgesloten. Veelvoorkomende situaties:
- Aanvullende financiering bij vastgoedrenovatie, waarbij de bestaande eerste hypotheek bij de huisbank blijft staan
- Overbruggingsfinanciering voor een korte periode, naast een doorlopende eerste hypotheek
- Financiering van een vastgoedbelegging, projectontwikkeling of bijvoorbeeld een overbrugging waar de eerste hypotheek onvoldoende ruimte biedt.
- Bedrijfsfinanciering waarbij privé- of bedrijfsvastgoed als aanvullend onderpand dient
In al deze gevallen zijn toestemming én medewerking van de eerste hypotheekhouder altijd vereist. Zonder dat kan een tweede hypotheek niet worden gevestigd.
Toestemming en medewerking van de eerste hypotheekhouder
Het vestigen van een tweede hypotheek is alleen mogelijk met expliciete toestemming én actieve medewerking van de eerste hypotheekhouder.
De reden is begrijpelijk: een tweede hypotheek vergroot de totale schuldenlast op het onderpand, wat indirect ook de positie van de eerste hypotheekhouder kan raken. Daarnaast moeten onderling afspraken worden gemaakt over rechten en plichten van beide hypotheekhouders.
Inzage via kadaster
Via het kadaster kun je precies opvragen wie op welk onderpand hypotheekrechten heeft. Als er meerdere hypotheekhouders zijn, dan vind je dat hier terug.
Samenvatting
Het verschil tussen een eerste en tweede hypotheek zit in de juridische rangorde op het onderpand. De eerste hypotheekhouder heeft voorrang bij uitwinning; de tweede hypotheekhouder komt pas daarna aan bod. Dat verschil in risicopositie verklaart waarom een tweede hypotheek in de regel een hogere rente kent dan een eerste hypotheek, en waarom een tweede hypotheek altijd alleen kan worden gevestigd met toestemming én medewerking van de eerste hypotheekhouder.
Bij JustFund werken we alleen met eerste recht van hypotheek.
Veelgestelde vragen
Mag ik altijd een tweede hypotheek nemen?
Nee. Een tweede hypotheek kan alleen worden gevestigd met expliciete toestemming én medewerking van de eerste hypotheekhouder. Zonder die medewerking is het juridisch niet mogelijk.
Is de rente op een tweede hypotheek altijd hoger?
In de regel wel. Doordat de tweede hypotheekhouder een achtergestelde positie heeft bij uitwinning, is het risico voor de geldverstrekker groter. Dat vertaalt zich naar een hogere rente dan bij een eerste hypotheek.
Hoe zie ik welke hypotheken er op een pand rusten?
U kunt via het Kadaster opvragen welke hypotheken op een onderpand zijn ingeschreven en in welke rangorde.
Werkt JustFund met tweede hypotheken?
Nee, JustFund werkt uitsluitend met eerste recht van hypotheek. Zie onze financieringsvormen of de uitleg over Loan-to-Value.
Over de auteur
Geschreven door Jan Willem Kruithof, oprichter van JustFund. JustFund verstrekt sinds 2023 zakelijke vastgoedfinanciering met eerste recht van hypotheek. Meer over ons team op de Over Ons pagina.
Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend. Voor een beoordeling van uw specifieke situatie raden wij u aan contact op te nemen met een gespecialiseerde adviseur, notaris of fiscalist.