Korte samenvatting: Commercieel vastgoed financieren vraagt om een andere aanpak dan een gewone woninghypotheek. Banken kijken kritischer, looptijden zijn korter en de voorwaarden zijn strenger. Tegelijk zijn er meer routes dan veel ondernemers denken: van een langlopende zakelijke hypotheek tot een kortlopende overbruggingshypotheek voor aankoop en herontwikkeling. Dit artikel zet de mogelijkheden, voorwaarden en aandachtspunten op een rij.
Wat valt onder commercieel vastgoed?
Commercieel vastgoed is vastgoed dat niet primair als eigen woning wordt gebruikt, maar voor zakelijke doeleinden of als belegging. Denk aan:
- Kantoren
- Winkels en horeca
- Bedrijfshallen en logistiek vastgoed
- Hotels en zorgvastgoed
- Beleggingspanden met meerdere verhuurde woon- of bedrijfsunits
Het type pand bepaalt mede de financierbaarheid: een verhuurd kantoor met meerjarige huurcontracten is voor een financier een ander risico dan een leegstaand winkelpand in afwachting van transformatie.
Vier kernvoorwaarden voor commercieel financieren
Vrijwel elke financier toetst commercieel vastgoed op dezelfde basispijlers:
- Voldoende onderpandwaarde, vastgesteld door een erkende taxateur
- Loan-to-value (LTV): maximaal 70 tot 85% van de marktwaarde of aankoopprijs
- Aantoonbare vastgoedervaring: een trackrecord van eerdere succesvolle transacties
- Realistisch exitplan: verkoop, herfinanciering of langjarige verhuur binnen de looptijd
- Betaalbaarheid: Is er voldoende cashflow om de rente en de eventuele aflosverplichtingen te voldoen?
Zonder deze vier pijlers wordt het lastig om commercieel vastgoed gefinancierd te krijgen, bij welke partij dan ook.
Twee hoofdroutes: langlopend of overbrugging
1. Reguliere zakelijke hypotheek
Een langlopende zakelijke hypotheek lijkt qua structuur op een woninghypotheek, maar met andere getallen. Typisch beeld:
- Looptijd: 5 tot 20 jaar
- Rente: doorgaans 4% tot 6%
- Aflossing: maandelijks, aflossingsvrij, lineair of annuïtair
- Doorlooptijd: 4 tot 12 weken
- Acceptatie: strikt op onderpand, exploitatie, huurinkomsten en kredietwaardigheid
Geschikt voor stabiele situaties: een verhuurd pand met lange huurcontracten dat je voor langere tijd in portefeuille houdt.
2. Overbruggingshypotheek op commercieel vastgoed
Een overbruggingshypotheek is kortlopend en flexibel. Ideaal voor situaties waarin een reguliere hypotheek niet rondkomt of waarin snelheid telt.
- Looptijd : 6 tot 24 maanden
- Rente : 7% tot 9%
- Beoordelingstijd : 2 dagen tot 3 weken
- Aflossing : Doorgaans aflossingsvrij
- Maximale financiering : 70 tot 85% van onderpandwaarde
Veelvoorkomende toepassingen: aankoop van een leegstaand pand dat verhuurd of getransformeerd gaat worden, snelle aankoop en/of overbruggen tot een herfinanciering rond is.
Welke documenten heb je nodig?
Een goed dossier versnelt het traject aanzienlijk. Reken op het volgende:
- Idealiter taxatierapport (niet ouder dan 6 maanden)
- Businessplan/Stiko met kostenbegroting en exit
- Jaarrekeningen laatste jaar
- IB aangiften laatste jaar
- Eventuele huurcontracten
- Vergunning gemeente voor eventueel plan/gebruik
- Bewijs inzage eigen inbreng d.m.v. bankafschrift.
- Kopie identificatie
- Oprichtingsakte BV, KVK en UBO uittreksel.
- Aannemersofferte van de verbouwing
Wat bepaalt hoeveel je kunt lenen?
De financieringsruimte wordt door meer factoren bepaald dan alleen de taxatiewaarde. De belangrijkste:
- Onderpandwaarde de primaire factor
- Trackrecord van de aanvrager
- Type pand verhuurd vastgoed levert vaak een betere LTV op dan leegstand
- Locatie en marktdynamiek
- Risicobeoordeling door de financier
Een professional met meerdere bewezen projecten op zak heeft fundamenteel andere mogelijkheden dan iemand die het nog nooit gedaan heeft.
Veelgemaakte fouten bij commercieel financieren
- Te dunne exitstrategie. "We zien wel" is geen exit. Plan de herfinanciering of verkoop concreet vanaf dag één.
- Geen buffer voor onvoorzien. Reken minimaal 10 tot 15% extra op je projectkosten.
- Taxatie pas op het eind regelen. Een taxatie is een trage stap; start er vroeg mee.
- Eén route bewandelen. Vergelijk altijd minimaal twee structuren (bijvoorbeeld bank-langlopend en overbrugging tegelijk).
- Slechte intermediair met slecht advies en werk, die zorgt dat je niet op tijd kunt afnemen en 10% kwijt bent.
- Te rooskleurig rekenen: te optimistisch over verbouwing, courantheid pand, verhuurbaarheid, alternatieve aanwending, vergunningen, etc.
Portefeuille in plaats van losse panden
Heb je meerdere panden? Dan kan een portefeuillefinanciering voordelig zijn. Daarbij bundel je objecten onder één faciliteit, wat leidt tot:
- Lagere kosten per aanvraag
- Betere tarieven door schaalvoordeel
- Flexibele kapitaalverdeling tussen projecten
- Cross-collateralisatie: sterke objecten compenseren zwakkere
- Eén centraal contactpunt
Minimumvereisten lopen vaak vanaf circa €2 tot €5 miljoen portefeuillewaarde, met een LTV van 70 tot 80%.
Commercieel vastgoed financieren via JustFund
Of het nu gaat om aankoop van een bedrijfspand, transformatie van een winkelpand of het opwaarderen van een hele portefeuille: JustFund werkt met vastgoedprofessionals aan financieringsstructuren die passen bij het project, niet andersom. Wil je weten welke route voor jouw pand of portefeuille het meest oplevert? Vraag een vrijblijvende analyse aan.
Veelgestelde vragen
Hoeveel kan ik lenen op commercieel vastgoed?
Doorgaans 70 tot 85% van de marktwaarde of aankoopprijs. Het exacte percentage hangt af van pandtype, locatie, jouw ervaring en het exitplan.
Wat is de rente op een commerciële vastgoedfinanciering?
Een reguliere zakelijke hypotheek zit doorgaans tussen 2% en 5%, een kortlopende overbruggingshypotheek tussen 6% en 12%. De korte looptijd van een overbrugging houdt de totale lasten beheersbaar.
Hoe lang duurt een aanvraag voor commercieel vastgoed?
Een reguliere zakelijke hypotheek loopt 6 tot 12 weken. Een overbruggingshypotheek 2 dagen tot 4 weken, met een eerste indicatie vaak binnen 48 uur.
Kan ik leegstaand commercieel vastgoed financieren?
Ja, maar meestal niet via een reguliere bankhypotheek. Een overbruggingshypotheek is dan vaak passender, omdat die op het pand en de exit beoordeelt in plaats van op huurinkomsten.
Over de auteur
Geschreven door Jan Willem Kruithof, oprichter van JustFund. JustFund verstrekt sinds 2023 zakelijke vastgoedfinanciering met eerste recht van hypotheek. Meer informatie over het team op de pagina Over ons.
Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend. Voor een beoordeling van uw specifieke situatie raden wij u aan contact op te nemen met een gespecialiseerde adviseur, notaris of fiscalist.