Korte samenvatting: Een bridgeloan is een kortlopende lening waarmee je het financiële gat overbrugt tussen de aankoop van een pand en de definitieve financiering of verkoop ervan. Partijen die bridgeloans verstrekken werken sneller en zijn veel flexibeler, waardoor je sneller kapitaal beschikbaar hebt dan via een reguliere bankhypotheek. Voor vastgoedhandelaren, flippers en ontwikkelaars is dit vaak het verschil tussen wél of niet kunnen toeslaan op een kans.
Wat is een bridgeloan precies?
Een bridgeloan — ook wel overbruggingshypotheek of brugkrediet genoemd — is een tijdelijke financiering met een looptijd van 6 tot 24 maanden. Waar een bankhypotheek typisch over 10 tot 30 jaar loopt en gericht is op inkomen en kredietwaardigheid, beoordeelt een bridgelender vooral het onderpand en je exitstrategie.
Kenmerkend voor een bridgeloan:
- Looptijd: 6 tot 24 maanden
- Financieringsgraad: tot 85% van de verkoopwaarde óf tot 100% van de projectkosten
- Aflossing: doorgaans aflossingsvrij tijdens de looptijd
- Rente: hoger dan een bankhypotheek, maar door de korte looptijd blijven de totale lasten beheersbaar
- Doorlooptijd aanvraag: dagen tot enkele weken
Wanneer is een bridgeloan interessant?
Een bridgeloan past bij situaties waarin tempo, flexibiliteit of het type pand een reguliere bankfinanciering in de weg zitten. Veelvoorkomende toepassingen:
- Veilingaankopen waarbij je binnen 6 tot 8 weken moet afrekenen
- Flip-projecten: aankoop onder marktwaarde, renoveren en doorverkopen
- Transformaties van kantoren of winkels naar woningen
- Splitsingen in zelfstandige units
- Verduurzaming voorafgaand aan herfinanciering
- Tussenfinanciering tussen aankoop en verkoop van een ander pand
Bridgeloan versus bankhypotheek
- Doorlooptijd aanvraag — Bridgeloan: Dagen tot weken / Bankhypotheek: Weken tot maanden
- Looptijd — Bridgeloan: 6–24 maanden / Bankhypotheek: 10–30 jaar
- Acceptatie — Bridgeloan: Onderpand + exitstrategie / Bankhypotheek: Inkomen + kredietwaardigheid
- Aflossing — Bridgeloan: Doorgaans aflossingsvrij / Bankhypotheek: Maandelijks verplicht
- Rente — Bridgeloan: Hoger / Bankhypotheek: Lager
- Flexibiliteit — Bridgeloan: Hoog, maatwerk / Bankhypotheek: Beperkt, standaardproduct
De keuze is dus geen "of-of". Voor je vaste vastgoedportefeuille blijft een bankhypotheek vrijwel altijd voordeliger. Voor een tijdelijk traject — aankoop, opwaardering, verkoop of herfinanciering — wint de snelheid en flexibiliteit van een bridgeloan het.
Het aanvraagproces in vijf stappen
- Quickscan / intake. Je deelt de projectgegevens: pand, aankoopsom, plannen, exit.
- Indicatieve offerte. Vaak binnen 48 uur een eerste indicatie van bedrag en rente.
- Dossierbeoordeling. Aanleveren van taxatierapport, businessplan, BKR, bankafschriften en identiteitsbewijs.
- Definitieve offerte. Concrete voorwaarden, kosten en zekerheden.
- Notariële afhandeling. Hypotheekvestiging en uitkering van het kapitaal.
Kostenposten waar je rekening mee houdt
Een bridgeloan is meer dan alleen rente. Reken op:
- Rente — afhankelijk van risicoprofiel, vaak tussen 0,6% en 1,1% per maand
- Afsluitprovisie — eenmalig bij oversluiten
- Exit fee — in sommige constructies bij aflossing
- Taxatie- en notariskosten
Vraag altijd om een transparante totaaloverzicht, zodat je het effectieve rendement van je project goed kunt doorrekenen.
De exitstrategie is alles
Een bridgelender financiert in feite je exit, niet je pand. Drie typische routes:
- Verkoop van het pand na renovatie of transformatie
- Herfinanciering via een reguliere bankhypotheek zodra het pand verhuurd of opgeleverd is
- Refinanciering door een andere belegger of investeerder
Zonder een geloofwaardig exitplan komt geen enkele bridgeloan rond. Een vertraging in de exit leidt bovendien tot verlengingskosten — bouw daarom altijd buffer in (looptijd én kapitaal) voor onvoorziene tegenslagen.
Wanneer is een bridgeloan níet geschikt?
- Bij een verwachte projectduur van meer dan 24 maanden
- Wanneer je geen duidelijke exit kunt onderbouwen
- Als de rentelasten het projectrendement onnodig wegnemen
- Wanneer je over bestaand vastgoed beschikt waarmee je via een tweede recht goedkoper kunt financieren
In dat soort situaties is een projectfinanciering of een reguliere zakelijke hypotheek vaak passender.
Bridgeloan aanvragen via JustFund
Een bridgeloan staat of valt met de juiste structurering: bedrag, looptijd, exit en zekerheden moeten op elkaar aansluiten. JustFund werkt voor vastgoedprofessionals die snel duidelijkheid willen, maar geen concessies doen aan voorwaarden of transparantie. Wil je weten wat er voor jouw project mogelijk is? Vraag een vrijblijvende quickscan aan.
Veelgestelde vragen
Hoe snel heb ik een bridgeloan beschikbaar?
Een eerste indicatie volgt vaak binnen 48 uur. Vanaf goedkeuring tot uitkering bij de notaris zit doorgaans 1 tot 4 weken, afhankelijk van taxatie en dossiercompleetheid.
Tot hoeveel kan ik financieren met een bridgeloan?
Tot 85% van de verkoopwaarde van het pand of tot 100% van de projectkosten. Het uiteindelijke percentage hangt af van het pand, je ervaring en de exitstrategie.
Wat kost een bridgeloan?
Reken op een rente tussen 0,6% en 1,1% per maand, plus eenmalige afsluitprovisie en eventueel een exit fee. Door de korte looptijd blijft het totaal beheersbaar.
Heb ik een vaste baan of inkomen nodig?
Nee. Een bridgelender beoordeelt vooral het onderpand en je exitstrategie, niet je salaris.
Over de auteur
Geschreven door Jan Willem Kruithof, oprichter van JustFund. JustFund verstrekt sinds 2023 zakelijke vastgoedfinanciering met eerste recht van hypotheek. Meer informatie over het team op de pagina Over ons.
Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt geen juridisch, fiscaal of financieel advies. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend. Voor een beoordeling van uw specifieke situatie raden wij u aan contact op te nemen met een gespecialiseerde adviseur, notaris of fiscalist.